Mehr Angebot und steigende Preise

Mehr Angebote sowohl bei Mietwohnungen als auch beim Wohneigentum bei steigenden Preisen in beiden Segmenten

Im ersten Halbjahr 2024 sind sowohl die Angebotsmieten als auch die Angebotspreise von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser weiter gestiegen. Insbesondere die Angebotspreise von Einfamilienhäusern haben mit 2.7 Prozent deutlich zugelegt (Eigentumswohnungen: +1.7%; Mietwohnungen: +1.5%). Die Medianpreise von typischen Objekten aller drei Segmente datieren per  Juni 2024 über drei Prozent höher als im Vorjahresmonat, wie der Avobis Immobilienindex aufzeigt. Nach dem deutlichen Anstieg seit Anfang 2023 machen die Angebotsmieten von Mietwohnungen im zweiten Quartal 2024 eine „Verschnaufpause“.

Keine weiteren Mietpreissteigerungen im zweiten Quartal 2024

Die Preiserhöhungen verdeutlichen den weiterhin vorhandenen Nachfrageüberhang. Gleichzeitig hat sich das Angebot an Kauf- und Mietmöglichkeiten in den letzten Monaten allerdings erhöht. Während beim Wohneigentum schon seit rund zwei Jahren eine Tendenz von steigenden Inseratezahlen zu beobachten ist, hat sich nun auch im Mietwohnungsmarkt das Angebot wieder etwas „erholt“ mit knapp 5 Prozent mehr Inseraten als im Vorjahr. Die Angebotsquote (Eigentum und Miete) kommt im Juni bei 3.4 Prozent zu liegen (Vorjahr: 3.3%).

Entwicklung der Angebotsmieten von typischen Wohnobjekten und der Anzahl Mietinserate (Schweiz)

Entwicklung der Angebotspreise von typischen Wohneigentumsobjekten und der Anzahl Inserate (Schweiz)

Zuletzt vorhandene Zurückhaltung beim Kaufentscheid von Wohneigentum dürfte nun etwas abnehmen

Avobis misst aktuell eine Insertionsdauer (Median) beim Wohneigentum von 79 Tagen bei Einfamilienhäusern und 80 Tagen bei Eigentumswohnungen. Damit ist die Vermarktungsdauer – wenn auch nur leicht – angestiegen. Dies ist konsistent mit der Erfahrung, dass die Käufernachfrage zuletzt etwas zurückhaltend gewesen ist. Dies ist sowohl mit schwierigeren Finanzierungsbedingungen als auch mit der Unsicherheit bezüglich wirtschaftlicher Entwicklung und Zinsentwicklung zu erklären. Die teils zu stark auseinanderliegenden Preisvorstellungen zwischen Verkäufer und Käufer wirkten sich negativ auf das Transaktionsvolumen aus. Avobis geht aber nicht von einer weiter ansteigenden Vermarktungsdauer aus. Mit den Zinssenkungen – wir rechnen bis Ende Jahr mit einer dritten Zinssenkung um 25 Basispunkten – kann sich ein Teil der Mietwohnungsnachfrage zum Wohneigentum verschieben, was beim Mietwohnungsmarkt zumindest etwas entspannend wirken und beim Wohneigentum für mehr Dynamik sorgen kann. Es gilt hierbei aber zu erwähnen, dass bevorstehende Leitzinssenkungen die langfristigen Zinssätze und somit die beliebten Festhypotheken mit längeren Laufzeiten nicht gross beeinflussen dürften, da mindestens ein Zinsschritt bereits eingepreist ist.

Chance auf zunehmende Liquidität auch beim Renditemarkt vorhanden

Für den weiteren Jahresverlauf rechnet Avobis mit weiter steigenden Preisen bei Miet- und Eigentumswohnungen und mit weiter sinkenden Leerständen – wobei in einzelnen Regionen wie den Ostalpen und Teilen des Genfersees und der Region Zürich der Boden bereits gefunden sein könnte. Zwar dürfte die Nettozuwanderung im Jahr 2024 tiefer liegen als im Rekordjahr 2023, aber unmittelbar dürfte die Bautätigkeit und die Fertigstellung von zusätzlichem Wohnraum nicht anziehen. Wir sehen aber die Chance, dass die Projektierungstätigkeit und somit Baueingaben im Laufe des aktuellen Jahres wieder ansteigen, da sich der ökonomische Anreiz fürs Bauen wieder etwas verbessert. Positiv wirkt sich die Erwartung von steigenden Erträgen durch Mieten und Verkaufspreise aus. Mehr als ein weiterer Zinsschritt ist angesichts von Leitzinssenkungen im Ausland, was über eine Frankenaufwertung Druck auf die Exportumsätze der Schweizer Industrie ausüben kann, nicht mehr ausgeschlossen. Die Anpassung der Investoren an die neue Situation sollte auch im Renditemarkt für Dynamik sorgen.