Plus d’offre et des prix en hausse

Davantage d’offres tant pour les logements locatifs que pour les logements en propriété, avec des prix en hausse dans les deux segments

Au cours du premier semestre 2024, tant les loyers proposés que les prix proposés des appartements en propriété et des maisons individuelles ont continué à augmenter. Les prix de l’offre des maisons individuelles, en particulier, ont nettement augmenté de 2,7% (appartements en propriété : +1,7% ; appartements en location : +1,5%). Les prix médians des objets typiques des trois segments datent de juin 2024 et sont supérieurs de plus de trois pour cent à ceux du même mois de l’année précédente, comme le montre l’indice immobilier Avobis. Après la nette hausse enregistrée depuis le début de l’année 2023, les loyers proposés pour les logements locatifs font une « pause » au deuxième trimestre 2024.

Pas de nouvelle hausse des loyers au deuxième trimestre 2024

Les augmentations de prix illustrent la persistance d’une demande excédentaire. Parallèlement, l’offre de possibilités d’achat et de location a toutefois augmenté ces derniers mois. Alors que l’on observe depuis deux ans déjà une tendance à la hausse du nombre d’annonces pour les logements en propriété, l’offre s’est également quelque peu « rétablie » sur le marché de la location, avec près de 5 % d’annonces supplémentaires par rapport à l’année précédente. Le taux d’offre (propriété et location) s’élève à 3,4 % en juin (année précédente : 3,3 %).

Evolution des loyers proposés pour des objets d’habitation typiques et du nombre d’annonces de location (Suisse)

Evolution des prix de l’offre d’objets typiques en propriété et du nombre d’annonces (Suisse)

La récente réticence à acheter un logement devrait s’estomper quelque peu

Avobis mesure actuellement une durée d’annonce (médiane) de 79 jours pour les maisons individuelles et de 80 jours pour les appartements en propriété. La durée de commercialisation a donc augmenté, même si ce n’est que légèrement. Cela est cohérent avec l’expérience selon laquelle la demande des acheteurs a été quelque peu retenue ces derniers temps. Cela s’explique aussi bien par des conditions de financement plus difficiles que par l’incertitude quant au développement économique et à l’évolution des taux d’intérêt. L’écart de prix parfois trop important entre le vendeur et l’acheteur a eu un impact négatif sur le volume des transactions. Avobis ne s’attend toutefois pas à une nouvelle augmentation de la durée de commercialisation. Avec la baisse des taux d’intérêt – nous prévoyons une troisième baisse de 25 points de base d’ici la fin de l’année – une partie de la demande de logements locatifs peut se déplacer vers les logements en propriété, ce qui peut au moins détendre un peu le marché locatif et apporter plus de dynamisme aux logements en propriété. Il convient toutefois de mentionner que les baisses imminentes des taux directeurs ne devraient pas avoir d’influence majeure sur les taux d’intérêt à long terme et donc sur les hypothèques fixes à plus long terme, très prisées, car au moins une hausse des taux est déjà intégrée dans le prix.

L’opportunité d’une augmentation de la liquidité existe aussi sur le marché du rendement

Pour le reste de l’année, Avobis s’attend à une nouvelle hausse des prix des logements en location et en propriété et à une nouvelle baisse des taux d’inoccupation – sachant que dans certaines régions comme les Alpes orientales et certaines parties du lac Léman et de la région de Zurich, le terrain pourrait déjà être trouvé. Certes, l’immigration nette en 2024 devrait être inférieure à celle de l’année record 2023, mais dans l’immédiat, l’activité de construction et l’achèvement de logements supplémentaires ne devraient pas augmenter. Nous pensons toutefois qu’il est possible que l’activité de projet et donc les demandes de permis de construire augmentent à nouveau au cours de l’année actuelle, car l’incitation économique à construire s’améliore à nouveau quelque peu. L’anticipation d’une hausse des revenus grâce aux loyers et aux prix de vente a un effet positif. Plus d’une nouvelle hausse des taux d’intérêt n’est plus exclue au vu des baisses des taux directeurs à l’étranger, ce qui peut exercer une pression sur les chiffres d’affaires à l’exportation de l’industrie suisse via une appréciation du franc. L’adaptation des investisseurs à la nouvelle situation devrait également dynamiser le marché des rendements.