Im Langzeitpflegebereich gibt es nach wie vor einen grossen Investitionsbedarf. Oftmals stellen steigender Kostendruck und hohe Finanzierungskosten Probleme für diese Institutionen dar. Eine saubere Analyse der betrieblichen, baulichen sowie finanziellen Ausgangslage kann dazu beitragen, dass während des Bauprojekts offensichtliche Hürden umgangen und die Kosten effizient gestaltet werden können.
Gerade im aktuell herausfordernden Umfeld ist es wichtig, die Baukosten, die betrieblichen Erträge sowie die Finanzierungskosten im Griff zu haben. Die Märkte werden durch verschiedene Faktoren wie dem Ukrainekrieg, der Corona-Politik, der Inflation sowie sonstigen Unsicherheiten stark beeinflusst. Dies erschwert die Budgetierung und Planung eines Bauprojektes, da die Kosten durch die Verteuerung der Rohstoffpreise sowie das aktuell deutlich höhere Zinsniveau generell ansteigen.
Eine sorgfältige, frühzeitige und langfristige Planung des Bauprojekts kann dazu beitragen, die Kosten zu senken und gleichzeitig die Entscheidungsträger frühzeitig über allfällige kostspielige Gegebenheiten in Kenntnis zu setzen. Deshalb ist es wichtig, sich bereits früh im Prozess mit folgenden Fragestellungen zur betrieblichen, baulichen und finanziellen Machbarkeit auseinandersetzen:
- Wie lässt sich der Betrieb unter Einbezug eines Neubaus/einer Sanierung am effizientesten ausgestalten?
- Was kostet ein Neubau? Oder lohnt sich allenfalls eine Sanierung?
- Inwiefern ist der geplante Neubau oder die Sanierung finanzierbar? Kann sich der Betrieb die Fremdkapitalkosten leisten?
Da für diese drei Fragestellungen unterschiedliche Kompetenzen und eine vertiefte Expertise gefragt sind, haben die H. Limacher Partner AG, die HSSP AG und die Avobis Advisory AG die Plattform Gesundheitsbau.ch gegründet. Gesundheitsbau.ch bietet Institutionen im Gesundheitssektor eine Erstanalyse zu den betrieblichen Grundlagen, zur baulichen Entwicklung und der finanziellen Machbarkeit für Bauprojekte im Gesundheitssektor.
Betriebliche Optimierungen maximieren
Die einzelnen Betriebsbereiche und Betriebsstellen von Gesundheitsinstitutionen wie Krankenhäuser, Langzeitpflegeeinrichtungen oder Rehabilitationskliniken sind stark miteinander verknüpft. Anpassungen oder Änderungen in einem Betriebsbereich haben in der Regel starke Auswirkungen auf den restlichen Betrieb. Daher ist es nicht sinnvoll, einzelne Teile einer Gesundheitsinstitution isoliert in eine Neubau- oder Erweiterungsplanung einzubeziehen. Zukunftsträchtiger und wirtschaftlicher ist es, den Betrieb als Ganzes zu analysieren und die Prozesse als Grundlage für die anschliessenden Planungsschritte zu optimieren.
Die langjährige Erfahrung von H. Limacher Partner AG in der Betriebs- und Bauplanung von Gesundheitsinstitutionen erlaubt es, im Rahmen einer effizienten Prozessanalyse die hauptursächlichen betrieblichen Mängel zu benennen, geeignete Optimierungsmassnahmen vorzuschlagen und die Auswirkungen auf das Soll-Raumprogramm aufzuzeigen.
Im Falle von Sanierungen oder Erweiterungen kann sich die isolierte Betrachtung einzelner Erneuerungsphasen unter Umständen folgenschwer auf die infrastrukturelle Weiterentwicklung der Gesamtanlage auswirken. Dies lässt sich jedoch durch eine Weiterbeauftragung vermeiden. Dabei werden sämtliche Planungs- und Sanierungsschritte aufeinander abgestimmt, in ein durchdachtes Gesamtkonzept – bestehend aus Rahmenbetriebskonzept und Soll-Raumprogramm – eingefügt und im Rahmen einer baulichen Machbarkeitsstudie überprüft.
Abklärungen zu den baulichen Möglichkeiten treffen
Die Experten der HSSP AG können auf eine umfangreiche Erfahrung zurückgreifen, welche sie in der Planungs- und Realisierungsphase verschiedener Gesundheitseinrichtungen gesammelt und dokumentiert haben. Oftmals werden Entscheide – vor allem in Bezug auf Sanierung oder Ersatzbau – bereits gefällt, ohne dass davor eine umfassende Abwägung aller relevanter Faktoren vorgenommen wird. In der strategischen Planung über den Standort ist es wichtig, die grundlegenden Faktoren zu kennen, z.B. welche zukünftige Expansion die bestehenden Landreserven zulassen. So kann es sinnvoll sein, ein Gebäude rein strukturell betrachtet zu sanieren. Wenn für eine Expansionsstrategie am bestehenden Standort allerdings die Nutzungsreserven fehlen, kann ein Ersatzneubau an einem neuen Standort sinnvoller sein. Zusätzlich bedarf es einer Auslotung, welche zusätzlichen Kosten, Zeitbedarf und Emissionen bei einer Realisierung im laufenden Betrieb anfallen und wie die Massnahmen strategisch sinnvoll umgesetzt werden können.
HSSP kann auf Basis von Erfahrung und umfassendem Kostenarchiv darlegen, was eine Sanierung resp. ein Neubau an Baukosten verursachen wird und mit welchem Zeitbudget inkl. den nötigen Meilensteinen zu rechnen ist.
Maximalverschuldung als wichtige Kennzahl für die Finanzierbarkeit
Basis für die Finanzierbarkeit einer Investition ist die Ertragskraft eines Unternehmens. Diese entscheidet, welche Verschuldung sich ein Betrieb maximal leisten kann, damit sie aus Sicht eines potenziellen Kapitalgebers tragbar ist. Im Fokus stehen dabei die Zinslast sowie die Rückzahlung der Schuld innerhalb eines gewissen Zeitraums. Der zugrundeliegende Parameter ist der EBITDA (Ertrag vor Zinsen, Abschreibungen und Steuern). Dieser Ertrag wird als zur Verfügung stehender Cashflow bezeichnet und für die Rückzahlung der Schuld und die Begleichung der Zinsen verwendet.
Anhand eines langfristig erstellten Finanzplans lässt sich eine maximal mögliche Verschuldung errechnen und beurteilen. Bei den erstellten Kalkulationen und Einschätzungen handelt es sich um langfristige Planungen. Sie helfen, zukünftige Finanzierungsprojekte möglichst realistisch einzuschätzen und zu planen.
Strategische Gremien sollten sich mit der Frage der Finanzierbarkeit möglichst früh auseinandersetzen. Betriebliche Optimierungen, welche Einfluss auf die Finanzstärke haben, brauchen Zeit. Entscheidungen, welche bereits in einer frühen Projektphase getroffen werden, sind wegweisend für den gesamten Projektverlauf. Entsprechend sind diese sorgfältig zu fällen. Fliessen Überlegungen zur Finanzierbarkeit frühzeitig in die Planung von Investitionsprojekten ein, können nicht nur Zeit, sondern auch erheblich Kosten gespart werden.
Eine sorgfältige Vorabklärung spart Zeit und Kosten
Investitionsentscheide sollten sorgfältig getroffen werden. Bereits früh im Projekt sollten diese wichtigen Grundpfeiler eines möglichen Bauprojekts gesetzt werden. Hierfür lohnt es sich, die betrieblichen Bedürfnisse, die bauliche Machbarkeit sowie die Finanzierbarkeit in Einklang zu bringen und sich professionell begleiten zu lassen. Die dadurch eingesparten Beträge können von den Gesundheitsinstitutionen gewinnbringend in das operative Geschäft eingebracht und damit dem steigenden Kostendruck entgegengewirkt werden.
Artikel erschienen im Heime & Spitäler, August 2022
Autoren:
Matthias Lehmann, Co-Head Financing bei Avobis Advisory AG
Livia Meier, Senior Consultant Financing bei Avobis Advisory AG
Gabriela Devigus Minder, Inhaberin H. Limacher Partner AG
Roger Stocker, Mitinhaber HSSP AG