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Die Risiken einer Zwangsversteigerung eines baurechtsbelasteten Grundstücks

Beim Kauf einer Immobilie im Baurecht empfiehlt sich, die Beratung eines Experten in Anspruch zu nehmen. Trotzdem wird einem wichtigen Faktor oftmals keine Bedeutung beigemessen: der Solvenz des Baurechtsgebers. Doch was passiert mit dem Baurecht, sollte das Stammgrundstück zwangsversteigert werden? Welche Risiken trägt der Baurechtsnehmer, und wie kann er sich vor einem finanziellen Verlust schützen?

Kommt ein Baurechtsgeber seinen Pflichten nicht mehr nach und bedient seinen Kredit, der mit dem Grundstück gesichert ist, nicht mehr, wird die Betreibung und danach eine Zwangsversteigerung eingeleitet. Tritt ein solcher Fall ein, hat der Grundpfandgläubiger eine starke Position. Denn bei der Zwangsversteigerung eines Stammgrundstücks, also einem Grundstück, das mit einem Baurecht belastet ist, kann der Gläubiger bei der Versteigerung einen sogenannten Doppelaufruf verlangen.

Der Doppelaufruf

In einem Zwangsversteigerungsverfahren wird das Stammgrundstück jeweils mit all seinen Belastungen aufgerufen. Gehen die Belastungen den Grundpfandrechten vor, wird das Grundstück automatisch dem Meistbietenden zugeschlagen. Das Baurecht geht jedoch einem Grundpfandrecht im Range nach. Sollte der im ersten Aufruf erzielte Preis nicht zur Deckung des Grundpfandgläubigers ausreichen, kann dieser den nochmaligen Aufruf ohne die Last verlangen. Wird im zweiten Aufruf ein höherer Wert geboten, wird das Grundstück zu diesem Preis zerschlagen und die Last (Baurecht) gelöscht. Nur wenn nach Deckung des Grundpfandgläubigers ein Überschuss besteht, wird dieser zur Abgeltung der gelöschten Rechte nach ihrem Rang verwendet. Durch diese rechtliche Ausgangslage besteht für den Baurechtsnehmer je nach Situation des zu versteigernden Grundstücks ein substantielles Verlustrisiko.

Vorkaufsrecht zum Schutz

Ein Baurechtsnehmer kann sich vor einer solchen Situation schützen, indem er ein gesetzliches Vorkaufsrecht für das Stammgrundstück verlangt. Denn: Gesetzliche Vorkaufsrechte können auch im Zwangsversteigerungsverfahren ausgeübt werden. Damit kann der Baurechtsnehmer den gegebenenfalls schädlichen Folgen eines Doppelaufrufs faktisch entgegenwirken, indem der Baurechtsnehmer das Stammgrundstück an der Versteigerung unter Ausübung seines Vorkaufsrechts selber kauft, sofern er die finanziellen Mittel dafür aufbringen kann. Ob ein solcher Kauf ökonomisch zum dann vorliegenden Drittkaufpreis (= Höchstgebot des Ersteigerers) aber Sinn macht, ist im Einzelfall zu prüfen.


Exkurs: Worum geht es im Baurecht?

Das Baurecht bedeutet, dass ein Eigentümer eines Grundstücks einer Drittperson (Baurechtsnehmer) auf Zeit ein befristetet Recht zugesteht, auf seinem Grundstück zu bauen. Hierfür bezahlt der Baurechtsnehmer dem Eigentümer des Grundstücks einen Baurechtszins. Für den Eigentümer hat dies den Vorteil, dass er Eigentümer des Bodens bleibt. Das vom Baurechtsnehmer errichtete Bauwerk ist jedoch für die Dauer des Baurechts sein Eigentum. Die gesetzliche Höchstdauer in der Schweiz beträgt 100 Jahre, typisch sind 50 bis 100 Jahre. Am Ende der vereinbarten Laufzeit fällt das Bauwerk in den Besitz des Eigentümers des Grundstücks. Dieser Vorgang wird als Heimfall bezeichnet. Dafür ist "dem bisherigen Bauberechtigten für die heimfallenden Bauwerke eine angemessene Entschädigung zu leisten" (ZGB, Art. 779d). Die Entschädigung wird meist im Voraus beziffert und orientiert sich oft am Gebäudewert. Verletzt der Baurechtsnehmer seine vertraglichen Pflichten, kann der Grundeigentümer die vorzeitige Vertragsauflösung verlangen, muss aber auch in diesem Fall den Baurechtsnehmer für das Bauwerk entschädigen. 


  • Dominik Komani

 

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